Dernière minute : agents immobiliers – transaction immobilière nouveau texte de loi nouvelle jurisprudence

A l’occasion des derniers textes de lois et des récents arrêts rendus par la Cour de cassation sur les transactions immobilières faites le point de vos connaissances en la matière.

* Modification des conditions d’accès à la profession d’agent immobilier : l’agent immobilier peut se dispenser de la garantie financière dans certaines conditions.
* Nullité de la notification SRU remise en main propre : la remise d’un acte en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction et ne peut faire courir le délai de rétractation.
* Commission d’agence due même sans acte authentique : l’acquéreur doit payer des dommages et intérêts à l’agence à laquelle il a fait perdre sa commission.

TOUS LES DÉTAILS

MODIFICATION DES CONDITIONS D’ACCÈS A LA PROFESSION D’AGENT IMMOBILIER

Le décret du 30 décembre 2010 n0 2010-1707 permet la dispense de la garantie financière à condition d’attester sur l’honneur de l’intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur.

L’article 38 de la loi n° 2010-853 du 23 juillet 2010 relative aux réseaux consulaires, au commerce, à l’artisanat et aux services, transpose une directive communautaire (n° 2006-123) dite directive services, relative en partie à l’activité d’agent immobilier.

Ce texte dispense en effet les futurs agents immobiliers sollicitant une carte professionnelle de justifier d’une garantie financière s’ils déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur.

Le décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010, applicable depuis le 1er janvier 2011, précise les conditions de cette déclaration : l’obligation de produire l’attestation prévue au 3° de l’article 16-1 du décret du 20 juillet 1972 est supprimée. Attention toutefois, la garantie financière est maintenue pour ceux qui détiennent des fonds.

Depuis le 1er janvier 2011, les personnes qui déposent une déclaration sur l’honneur de leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur pour l’activité d’agent immobilier, obtiendront une carte avec la mention « non détention de fonds » ainsi que, éventuellement, la mention « absence de garantie financière ». Les agents immobiliers déjà installés peuvent changer de carte et une nouvelle carte leur sera délivrée, sur remise de l’ancienne.

Par son engagement, le professionnel ne pourra plus encaisser AUCUN FONDS à l’exception de sa rémunération ou de sa commission.

Il y a en outre une obligation d’affichage, puisqu’une affiche comportant cette mention est apposée, en évidence, dans la vitrine ou sur le panneau publicitaire extérieur, s’il en existe un.

NULLITÉ DE LA NOTIFICATION SRU REMISE EN MAIN PROPRE

Cour de cassation 3ème Chambre civile 26 janvier 2011 n° 09-69899

Le notaire avait pourtant remis l’acte en main propre et à l’étude, mais la Cour de cassation considère cette pratique irrégulière.

« Qu’en statuant ainsi, alors que la remise de l’acte en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à l’espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation, la Cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Le recours au bon vieux RAR s’impose donc !

COMMISSION D’AGENCE DUE MÊME SANS ACTE AUTHENTIQUE

Cour de cassation Chambre civile 1ère 9 décembre 2010 n° 09-71205

La Cour de cassation a rappelé qu’en application de l’article 6 de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 n° 70-9 la commission de l’agent immobilier est due à la conclusion de l’opération constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties.

Dans cette affaire, les parties avaient signé une promesse de vente, puis l’acquéreur avait refusé de signer l’acte authentique. Il refusait aussi de régler la commission de l’agence immobilière.

La Cour de cassation a estimé que la promesse de vente constituait un écrit constatant l’engagement des parties comme l’exige l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et que la signature de l’acte authentique n’était qu’une simple formalité et non pas une condition de la vente.

En conséquence, la Cour de cassation a confirmé la condamnation de l’acquéreur à payer la commission de l’agence immobilière.

« Mais attendu que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique ; que la Cour d’appel a estimé qu’il résultait des énonciations de l’acte sous seing privé du 8 septembre 2004 que les parties n’avaient pas entendu faire de la signature de l’acte authentique une condition de la vente mais l’avaient considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets ; qu’en ayant déduit que c’était à tort que le premier juge avait assimilé le refus de M. X … de signer l’acte authentique a l’exercice d’une faculté de dédit, l’arrêt a dès lors retenu à bon droit que la vente devait être regardée comme effectivement conclue ».