Augmenter un loyer sous évalué

En matière de location vide, le bailleur peut réévaluer le loyer à condition que cela s’effectue lors du renouvellement du bail et si le loyer est manifestement sous évalué.

LE TEXTE DE LOI

Article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 :

 »Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous évalué ; Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie. »

QU’EST-CE-QU’UN LOYER « MANIFESTEMENT SOUS ÉVALUÉ » ?

Il s’agit d’un loyer qui est incontestablement inférieur à ceux pratiqués dans le voisinage pour des biens équivalents (surface, nombre de pièces, exposition, dépendances, état général, exposition, standing …).

Deux organismes permettent d’obtenir des renseignements (il convient de les contacter car les informations ne figurent pas en ligne) :

  • En province : l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL)
  • Agglomération parisienne : l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP)

Le propriétaire doit fournir au moins 6 références de loyers différentes si le bien est situé dans une commune de plus d’un million d’habitants et 3 références pour les autres.

Dans tous les cas, il doit s’agir de références de logements n’ayant pas changé de locataire depuis 3 ans.

COMMENT UTILISER LES RÉFÉRENCES DE LOYERS ?

Une fois qu’il aura réuni ses 6 ou 3 références, le bailleur devra pour chacune d’entre elle indiquer :

  • l’adresse (nom de la rue et la dizaine du numéro où se situe l’immeuble)
  • la qualité et l’époque de construction
  • l’étage du logement
  • l’existence ou non d’un ascenseur
  • la surface habitable
  • le nombre de pièces
  • l’existence d’annexes (caves, parkings, garages) prises en compte dans le loyer
  • l’équipement du logement (nombre de WC, type de chauffage, salle d’eau, double vitrage, climatisation …)
  • le montant du loyer hors charges
  • l’indication suivant laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans.

COMMENT ENVOYER UNE OFFRE DE RENOUVELLEMENT AVEC RÉÉVALUATION DU LOYER AU LOCATAIRE ?

Le bailleur doit envoyer un courrier RAR (ou un acte d’huissier) à son locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Attention, c’est la date de réception qui fait courir le délai et pas la date d’envoi. Les locataires informés refusent de prendre les recommandés ou ne vont pas les chercher à la poste et ainsi le délai passe. C’est la raison pour laquelle les professionnels évitent l’emploi du RAR et préfèrent faire signifier l’acte par un huissier de justice.

Le coût est certes plus élevé (entre 150 et 200 Euros) mais au moins la date est certaine, car même en l’absence du locataire lors du passage de l’huissier, il est censé l’avoir reçu à la date de sa venue.

L’offre de renouvellement doit :

  • reproduire intégralement les dispositions de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 (voir « Le texte de loi »)
  • indiquer le montant du nouveau loyer
  • indiquer la liste des références démontrant que le loyer actuel est manifestement sous évalué.

Attention également aux destinataires. S’il y a plusieurs locataires, une offre doit être adressée individuellement à chacun d’entre eux sauf si le bail contient une clause de solidarité. Dans ce cas, le bailleur peut n’envoyer l’offre qu’à un seul.

S’il s’agit d’un couple marié, même s’il y a une clause de solidarité, il faudra envoyer l’acte aux deux époux séparément.

QUE PEUT FAIRE LE LOCATAIRE A LA RÉCEPTION D’UNE DEMANDE DE RÉÉVALUATION ?

En premier lieu, le locataire peut accepter l’augmentation et dans ce cas un nouveau bail est signé avec un loyer réévalué. La hausse sera échelonnée sur 3 ans ou 6 ans selon qu’elle dépasse ou non 10 %.

Si le locataire ne répond pas dans les 2 mois, ou s’il refuse, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation qui rendra un avis dans les deux mois à compter de la saisine. Si elle ne rend pas son avis dans les deux mois et s’il n’y a pas eu d’accord entre temps, il faudra saisir le Tribunal d’instance pour trancher le litige.

Le tribunal peut refuser l’augmentation et dans ce cas le bail est supposé être reconduit aux mêmes conditions de loyer qu’avant la réévaluation. Si le tribunal décide de valider l’augmentation elle sera alors appliquée progressivement :

  • pour une augmentation jusqu’à 10 % elle sera appliquée chaque année par tiers (pour un bail de trois ans) ou par sixième (pour un bail de 6 ans)
  • pour une hausse supérieure à 10 % elle sera appliquée chaque année par sixième, d’abord au contrat renouvelé puis à l’occasion d’un nouveau renouvellement.

UNE RÉGLEMENTATION SPÉCIFIQUE A LA RÉGION PARISIENNE

Attention, en région parisienne une réglementation spéciale s’applique.

Chaque année un décret réglemente la situation. Le dernier est du 25 août 2010 n° 2010-946, il concerne les baux renouvelés entre le 31 août 2010 et le 20 août 2011.

Sont concernés : Paris, les Hauts de Seine, Seine-Saint-Denis, Val de Marne et de nombreuses villes d’Iles de France (voir la liste sur le décret).

L’augmentation ne peut être supérieure à la plus élevée des deux limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre l’ancien et le nouveau loyer
  • ou 15 % du coût TTC des travaux, si le bailleur en a effectué dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble, et à condition que ce montant soit au moins égal à celui de la dernière année de loyer, et que les travaux aient été réalisés depuis le précédent renouvellement du bail.

Si la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer elle sera étalée en fonction de la durée du bail par tiers sur trois ans ou pas sixième sur 6 ans. Si elle est supérieure à 10 % elle s’étale par sixième sur 6 ans.