Jurisprudence sur les baux commerciaux

A l’occasion des derniers arrêts rendus par la Cour de cassation, faites le point de vos connaissances en matière de baux commerciaux.

AU SOMMAIRE :

NULLITÉ ABSOLUE DE LA CLAUSE OBLIGEANT LE LOCATAIRE A ADHÉRER A UNE ASSOCIATION DE COMMERÇANTS

BAUX PRÉCAIRES : C’EST AU BAILLEUR DE PROUVER QU’IL NE VEUT PAS POURSUIVRE LE BAIL AVANT L’ÉCHÉANCE D’UN BAIL DÉROGATOIRE

TOUS LES DÉTAILS

NULLITÉ ABSOLUE DE LA CLAUSE OBLIGEANT LE LOCATAIRE A ADHÉRER A UNE ASSOCIATION DE COMMERÇANTS

En vertu de la liberté d’association, la clause du bail commercial qui impose d’adhérer à une association de commerçants est nulle et de nul effet. Cour de cassation, 1ère chambre civile, n° 517 du 20 mai 2010 (09-65.045) La Cour de cassation vient de juger que la clause d’un bail commercial qui oblige le locataire a adhérer à une association de commerçants et à maintenir son adhésion pendant toute la durée du bail est entachée d’une nullité absolue. Dans cette espèce, le locataire avait conclu le 16 septembre 2000 avec le bailleur un bail portant sur des locaux commerciaux situés dans l’espace Val d’Europe Disneyland Paris pour y exploiter un centre de remise en forme sous l’enseigne Moving. Le locataire a assigné le bailleur ainsi que l’association de commerçants de cet espace commercial en annulation de la clause d’adhésion obligatoire à cette association pendant toute la durée du bail et en remboursement des cotisations versées. La Cour de cassation a confirmé la décision de la Cour d’appel qui avait annulé la clause litigieuse et condamné solidairement le bailleur et l’association à rembourser au locataire les cotisations indûment perçues.

BAUX PRÉCAIRES : C’EST AU BAILLEUR DE PROUVER QU’IL NE VEUT PAS POURSUIVRE LE BAIL AVANT L’ÉCHÉANCE D’UN BAIL DÉROGATOIRE

Bailleurs pensez à envoyer une signification par huissier ! Le locataire laissé en possession sans que le bailleur lui ait officiellement notifié par écrit sa volonté de ne pas poursuivre le bail au-delà de son terme, peut se prévaloir d’un nouveau bail de 9 ans né dès le lendemain de l’échéance du bail précaire. Cour de cassation, 3ème chambre civile, n° 09-11840 du 4 mai 2010 L’article L145-5 du Code de commerce permet de conclure un bail commercial dérogatoire du statut des baux commerciaux appelé communément bail précaire et dont la durée est obligatoirement inférieure à deux ans sous peine d’être requalifié en bail commercial de 9 ans :

« Si à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. (article L145-5 alinéas 2 et 3).

La Cour de cassation exigeait déjà que :

* le bailleur justifie d’avoir pris les dispositions requises pour obtenir le départ du locataire (Cour de cassation 3ème civile 27 juin 1990 – Loyers et copr. 1990 comm. n° 472).
* le bailleur justifie d’avoir demandé le départ du locataire avant l’échéance du bail (Cour de cassation 3ème civile 1er juin 1994 – Gaz Pal., Rec 1994.2 p 704) et qu’en conséquence le bailleur devait prouver la date à laquelle il avait demandé au locataire précaire de quitter les lieux.

Dans le cas d’espèce, le bail contenait une clause stipulant bien que la location finirait de plein droit à l’expiration du terme convenu entre les parties et qu’à défaut le locataire serait considéré comme occupant sans droit ni titre et pouvait être expulsé par le bailleur avec une simple ordonnance de référé. La Cour de cassation a jugé que la clause insérée au bail ne dispensait pas le bailleur de son obligation de demander officiellement le départ du locataire avant l’échéance du bail, que si le bailleur ne l’avait pas fait, un nouveau bail était donc né d’une durée de 9 ans. L’envoi d’une signification par huissier reste donc la manière la plus sure de prendre officiellement date (car le recommandé avec accusé de réception ne vaut que du jour où il est réceptionné par la locataire). Dans une réponse ministérielle du 11 mai 2010 le Garde des Sceaux a confirmé cette position.

POUR ALLER PLUS LOIN : Articles L 145 et suivants du Code de commerce