La location meublée

Bénéficiant d’une réglementation peu contraignante et d’une fiscalité encore avantageuse, la location meublée rencontre peu d’impayés.

Ces avantages suffisent à emporter un large succès auprès des propriétaires malgré les contraintes tenant à l’obligation de meubler et d’adapter le logement et la brièveté de la durée de la location.

LA LOI

LA LOCATION MEUBLÉE RÉSIDENCE PRINCIPALE DU LOCATAIRE
L’article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation stipule que :

Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers mentionné au d de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d’activité est prévue, le contrat peut être d’une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et évènements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.
A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.

Le bail écrit est donc obligatoire, et la durée de la location est obligatoirement d’un an, renouvelable automatiquement (sauf pour les étudiants où la durée peut être réduite à 9 mois).
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de ses obligations) ou bien s’il souhaite reprendre le logement pour l’habiter ou le vendre.

LA LOCATION MEUBLÉE RÉSIDENCE SECONDAIRE DU LOCATAIRE
Si la location ne représente pas le domicile principal du locataire, elle sera donc soumise aux simples règles du Code civil (articles 1713 et suivants).
Dans cette hypothèse, la durée de la location est libre, il faut seulement que la date de la fin de contrat soit expressément prévue dans le bail.
Dans les villes de plus de 200 000 habitants, à Paris, dans les Hauts de Seine (92), Seine Saint Denis (93) et Val de Marne (94) pour transformer un logement vide en location meublée, il convient d’effectuer une démarche auprès de la mairie dont dépend le bien et demander une autorisation au maire.

PLUS DE DÉTAILS

QUELS MEUBLES LE BAILLEUR DOIT-IL DISPOSER POUR QUE LE LOGEMENT SOIT QUALIFIÉ DE MEUBLÉ ?
Il n’existe pas de texte définissant exactement ce qu’est un logement meublé (quel mobilier doit-il contenir ?). On considère généralement qu’un logement est meublé lorsque les deux parties (locataires et bailleurs) le considèrent comme tel, c’est-à-dire qu’au moment de la signature du bail, le locataire a la possibilité d’entrer dans les lieux et d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
En pratique, outre les meubles indispensables (comme le lit, les chaises, la table, quelques assiettes, etc …), le logement doit être équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaques de cuisson, télévision, lave linge …) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.
Dans tous les cas, le propriétaire doit, comme s’il s’agissait d’un logement loué vide, délivrer au locataire un logement décent.

Le propriétaire qui opte pour ce type de location doit cependant veiller à ce que l’ameublement et l’équipement ménager (vaisselle, équipements de cuisine, ustensiles de ménage) soient suffisants pour permettre à l’occupant de s’y installer en n’y apportant que ses effets personnels. En effet, à défaut, les tribunaux pourront requalifier le contrat de location meublée en bail d’habitation soumis aux dispositions nettement plus contraignantes de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire qui constate un caractère fictif de la location meublée (absence d’équipements en état de marche, obligation pour le locataire de fournir des biens mobiliers nécessaires à la vie courante) pourra saisir le tribunal d’instance (ou le juge de proximité si la demande n’excède pas 1 500 €) du lieu de l’immeuble pour faire requalifier le contrat en bail d’habitation loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont protectrices des locataires.

LA FISCALITÉ
Le loueur en meublé professionnel
Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel, les conditions sont les suivantes :

* être inscrit au registre du commerce et des sociétés
* réaliser au moins 23 000 € TTC de recettes tirées des locations en meublés
* cette recette doit excéder le total des autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (auparavant il suffisait de réaliser 23 000 € TTC de chiffre ou bien de dépasser 50 % des revenus du ménage avec cette activité).

Le bien ne sera pas imposé au titre des plus-values des particuliers, mais au titre des plus-values professionnelles ; si l’activité est exercée pendant au moins cinq ans et que le montant des recettes ne dépasse pas 90 000 € (au lieu de 250 000 € avant 2009), le bien sera exonéré de la plus-value. Par ailleurs, les déficits pourront être déduits sur le revenu global du loueur, sans limitation de montant, et avec même une possibilité de report sur les revenus des cinq années suivantes. Enfin, en matière d’impôt sur la fortune, le logement loué en meublé professionnel échappe à l’ISF.
La location meublée peut dans certaines conditions être totalement exonérée d’impôts. Si un propriétaire loue une partie de sa résidence principale pour un loyer annuel par m² inférieur à 163 € pour l’Ile de France et 118 € pour la province. Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année suivant l’indice de référence des loyers du 2ème trimestre de l’année précédente.

Le loueur en meublé non professionnel
Les locations meublées occasionnelles, permanentes ou saisonnières sont en principe exonérées de TVA. Les propriétaires auront en contrepartie à régler la contribution sur les revenus locatifs.
Cependant, trois situations justifient une exonération d’impôt sur le revenu pour les produits de cette location (il est inutile de faire une déclaration).

1 – Sont exonérés les revenus de la location habituelle d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale lorsque le produit annuel de la location n’excède pas 760 €.
Il peut s’agir d’une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le montant de la recette comprend les loyers mais doivent être exclues les prestations annexes telles que petit déjeuner, entretien, charges qui ne seront pas prises en compte. Lorsque le montant de 760 € est dépassé, le bailleur est imposable sur la totalité des recettes nettes. Il pourra cependant opter pour le régime forfaitaire super simplifié.

2 – Les locations en meublé de pièces de l’habitation principale constituant la résidence principale du locataire (cas du propriétaire qui loue en meublé une ou plusieurs pièces de son habitation), il y a une exonération de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location à la condition que les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de la location demeure fisé dans les limites raisonnables (Code général des impôts, article 35 bis-1).
En 2010, l’administration fiscale considérait que la condition relative au caractère raisonnable du loyer était remplie si le loyer annuel par mètre carré n’excédait pas 173 € en Ile de France et 126 € dans les autres régions. En cas de dépassement, le contribuable est imposable sur la totalité des produits nets tirés de la location.
La chambre de bonne ou de service sera considérée comme faisant partie du domicile du bailleur à condition qu’elle soit juridiquement dépendante du local du bailleur (achetée avec la résidence principale).

3 – Sont exonérés pendant les trois premières années les revenus des locations meublées louées au bénéficiaires du RSA et aux étudiants boursiers directement ou par l’intermédiaire d’organismes agréés.

Si la location en meublé produit moins de 32 000 € HT de chiffre d’affaires (76 300 € avant 2009), le bailleur non professionnel relèvera automatiquement du régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Mais le bailleur peut très bien indiquer qu’il souhaite opter pour un régime réel, et doit dans ce cas en faire la déclaration. Son bénéfice taxable correspondra à ses recettes diminuées d’un abattement de 50 %.
Pour effectuer sa déclaration de micro BIC, le loueur non professionnel devra indiquer le montant brut des loyers encaissés directement sur la déclaration générale d’impôt sur le revenu, sur l’imprimé n° 2042 (p.3 rubrique C, ligne NO, OO ou PO dans le paragraphe intitulé « revenus et plus-values des professions non salariées ». – « Revenus industriels et commerciaux non professionnels – y compris les loueurs en meublés non professionnels » – « Régime micro entreprise »).
Les services fiscaux le feront bénéficier automatiquement d’un abattement de 50 %.
Le loueur indiquera soit en fin de déclaration (renseignements divers) soit sur papier libre l’adresse du ou des biens loués et le loyer correspondant location par location.
Ce régime des BIC est le régime de droit commun. Il n’est cependant pas obligatoire. Le loueur non professionnel a la possibilité d’opter pour le régime du réel simplifié. Mais attention, cette option est irrévocable tant que le loueur non professionnel restera dans les limites du chiffre d’affaires du régime « micro ».
Dans une même famille, chacun des membres peut bénéficier du régime du micro BIC. Ainsi, si chaque époux ou chaque enfants à charge loue un logement lui appartenant, chacun pourra bénéficier des avantages de ce régime.

Si la location en meublé produit plus de 32 000 € HT de chiffre d’affaires, le bailleur non professionnel relèvera du régime réel simplifié d’imposition et l’imprimé à utiliser sera le n° 2031 « déclaration spéciale de résultat » qu’il conviendra d’accompagner d’un certain nombre d’annexes, sans omettre de compléter le cadre D de l’annexe n° 2031 ter.
Dans cette situation, les déficits pourront être déduits des bénéfices de l’activité de location meublée non professionnelle dans la limite de 10 700 € par an ; la part excédant ce plafond étant imputable sur les bénéfices pendant un délai de 10 ans (6 ans avant 2009).
Le bailleur qui a souscrit un prêt pourra ainsi déduire les premières années les frais suivants :

* Frais de notaire déduits en une seule fois la première année ou bien étalés sur 3 ans
* L’amortissement du bien donné en location (20 ans minimum)
* Les intérêts d’emprunt
* Les travaux
* Les assurances
* Eau – EDF – Chauffage
* Entretien chaudière
* Taxe foncière et taxe professionnelle
* Publicité, timbre téléphone, frais kilométrique

Si la location en meublé produit des recettes de 763 000 € HT ou au-delà c’est le régime du réel normal qui s’applique.
Le régime du réel permet d’imputer les déficits alors que cela n’est pas possible dans les régimes forfaitaires ou de micro entreprise. Le bailleur qui souhaite opter pour le régime du réel doit envoyer une lettre avant le 1er février au service des impôts dont il dépend, indiquant son souhait d’être placé sous le régime du réel. Cette option est irrévocable et valable cinq années. Pour dénoncer ce régime, il conviendra de revenir au régime de la micro entreprise ; il faudra alors écrire au centre des impôts avant le 1er février de la cinquième année, à défaut de quoi l’option sera tacitement reconduite pour cinq ans.
Dans le cadre du régime du réel le bailleur devra remplir une déclaration n° 2033 accompagnée d’un bilan, d’un tableau des immobilisations et amortissements et d’un relevé des provisions.

DIAGNOSTICS TECHNIQUES
Pour une location meublée il faut un dossier de diagnostic technique (DDT) contenant :

* l’état des risques naturels et technologiques (ERNT)
* le diagnostic de performance énergétique (DPE)
* le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)

Actuellement le DDT est remis au locataire lors de la signature du bail. En revanche, il n’est pas nécessaire de faire refaire les diagnostics à l’occasion d’une simple reconduction.
Mais attention, à compter du 1er janvier 2011, le DPE devra être réalisé dès le passage de l’annonce puisque celle-ci devra obligatoirement indiquer le classement du bien au regard de sa performance énergétique.