Entretien et reparations locatives : qui paie quoi ?

Voici un petit vade mecum de la répartition des charges.

Pour éviter les contentieux, le mieux est de bien connaître les droits et obligations de chacun.

LE LOCATAIRE NE PEUT PAS PRENDRE L’INITIATIVE DE FAIRE DES TRAVAUX SANS L’ACCORD DU BAILLEUR

Le locataire ne peut pas faire des travaux de sa propre initiative car les tribunaux refusent systématiquement de rembourser le locataire qui aura fait l’avance de travaux sans accord du propriétaire.

La seule exception est le cas de l’urgence ; dans cette hypothèse, le locataire peut, après avoir averti le propriétaire, faire procéder aux réparations et obtenir le remboursement de ses frais (cas de la fuite d’eau par exemple).

LE PROPRIÉTAIRE EST TENU DE PRENDRE EN CHARGE LES GROSSES RÉPARATIONS, MAIS QUE PEUT FAIRE LE LOCATAIRE S’IL NE FAIT RIEN ?

Le locataire doit demander préalablement l’autorisation du juge pour entreprendre des travaux ou frais ou encore faire condamner le bailleur à exécuter les travaux sous astreinte. Le locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer et se faire justice par lui-même.

Cette attitude est systématiquement condamnée par les tribunaux et le locataire risque même une résiliation du bail pour non paiement des loyers.

LE LOCATAIRE DOIT ASSURER L’ENTRETIEN, QU’EST CE QUE CELA SOUS ENTEND ?

Le locataire doit assurer l’entretien et les menues réparations.

Elles sont listées dans le décret du 26 août 1987 (n° 87-712) qui comprend en annexe une liste détaillée des réparations à la charge du locataire.

DES EXEMPLES :

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes

a) Exploitation et entretien courant :

nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;

entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;

graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;

remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferies ;

entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;

vérification et entretien des régulateurs de tirage ;

réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;

purge des points de chauffage ;

frais de contrôles de combustion ;

entretien des épurateurs de fumée ;

opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage des chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;

conduite de chauffage ;

frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;

entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;

contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;

nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;

vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :

réparation de fuites sur raccords et joints ;

remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;

rodage des sièges de clapets ;

menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

Installations individuelles

Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives:

1/ Dépenses d’alimentation commune de combustible ;

2/ Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant :

réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;

vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;

dépannage ;

contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;

vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;

réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;

contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide-eau chaude

contrôle des groupes de sécurité ;

rodage des sièges de clapets des robinets ;

réglage des mécanismes de chasses d’eau.

b/ Menues réparations

remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation

Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;

b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation

(voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

Exploitation et entretien courant :

Opération de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

les allées, aires de stationnement et abords ;

les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

les aires de jeux ;

les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales;

entretien du matériel horticole ;

remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

Hygiène

Exploitation et entretien courant :

entretien et vidange des fosses d’aisances ;

entretien des appareils de conditionnement des ordures.

Équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation

Exploitation et entretien courant :

ramonage des conduits de ventilation ;

entretien de la ventilation mécanique ;

entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ;

visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

POUR ALLER PLUS LOIN :

Décret 87-712 du 26 août 1987